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一季度公積金政策頻出 一二線樓市加速回暖
2019/6/15   來源:每日經濟新聞
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    4月12日,中央國家機關住房資金管理中心出臺新政,明確對職工二套房公積金貸款“認房又認貸”,二套房首付比例調整為最低六成且最多貸60萬元。

    《每日經濟新聞》記者了解到,今年1月以來,多地公積金政策頻繁出臺,北京、上海、廣州、揚州等城市均在一季度發布公積金新政。如在上述項政策公布前不久,北京已發布“市公積金放寬異地購房范圍”的政策。且已有消息透露,有國資銀行已發布“重點支持一線和部分二線城市按揭”相關消息。

在58安居客房產研究院高級分析師李震看來,國管公積金所占比例較小,其本質只是一種政策補充,不影響大趨勢。但這更進一步說明了,目前的政策和市場行情,在充分貫徹“因城施策”以及“差別化貸款”政策導向。

事實上,3月以來,一線城市和部分二線城市的房地產市場已開始回暖。易居企業集團CEO丁祖昱判斷,目前是資金面、政策預期、銀行信貸三重因素共同作用,一二線市場將持續回暖。

    一線城市新房率先回暖

    在剛剛過去的一季度,國內房地產市場“暖意”初現,一二線城市表現尤為明顯。

    克而瑞的數據顯示,3月,全國新房成交同比微增9%,其中一線城市增幅最為顯著,速度快于市場整體水平,二線城市則“漲跌參半”。

    同樣,來自58同城、安居客的《2019年一季度樓市總結報告》顯示,一季度,一線城市商品住宅成交量同比上漲約三成,其中北京的成交面積同比上漲超1倍。

    從成交均價來看,北京、上海、廣州的房價出現波動,深圳月度成交價格平穩緩降,但同比去年仍在上漲。

    據58安居客房產研究院的監測數據,今年1月,受春節假期影響,用戶對于新房的需求較低,進入2、3月,用戶的找房熱情上揚,市場熱度回暖。相比之下,三四線城市“跌多漲少”,分化加劇。

    丁祖昱建議,房地產投資活動不能只看大周期,即全國房地產周期,更應該關注每一個城市的小周期,因為小周期決定了每個項目的命運。

    仲量聯行指出,2019年,貨幣環境將有所改善,但一線城市的樓市調控政策還將繼續。雖然全面放松樓市政策的可能性不高,但在經濟不確定性增加的情況下,一線城市或迎來政策微調以穩定市場。

        銀行信貸向一二線傾斜

    在一二線樓市回暖的背后,《每日經濟新聞》記者了解到,某國資銀行在2018年年報中對于按揭表態是:重點支持一線和部分二線城市按揭,審慎對待三四線城市。

    根據融360的數據,2018年11月按揭利率為近幾年最高點,此后開始下行。截至2019年2月,一線城市首套房按揭貸款利率下降11bp,二線城市下降16bp,三四線城市下降只有5bp。

    與此同時,來自興業證券的研究指出,當前,一二線城市房地產基本面將趨勢性上行;目前一二線城市回暖不是階段性的,是趨勢性的,是新一輪周期起點。

    上述研究還認為,銀行將趨勢性增加一二線城市按揭配置,商業銀行對一二線城市按揭表態發生重大拐點性變化,一二線和三四線按揭利率走勢出現結構性差異,一二線城市杠桿放款速度出現拐點性變化。而這背后主導大邏輯就是,過往幾年,三四線城市低質量杠桿施加太多,這個時間點,銀行理應對一二線和三四線城市的杠桿態度做出結構性逆轉,這是趨勢性的。

    據了解,2018年10月以來,尤其是2019年以來,一二線城市放款周期明顯縮短。2018年,銀行整體房貸額度緊張,放款速度較慢,一般在3~6個月左右。而今年以來,房貸額度明顯寬松,多數城市基本7個工作日即可放款。

    興業銀行的分析師表示:“銀行這一態度的變化背后主導大邏輯,就是銀行對于按揭偏好是長期的。微觀結構來看,一二線購房客戶主要可分為首次置業需求和置換需求,加給這兩類群體的杠桿總體看相比三四線的購房杠桿更安全。”

    購房者信心指數上漲

    與一二線城市樓市成交量上升相對應的是,購房者信心指數也同步處于上漲趨勢。

    58安居客房產研究院的數據顯示,2018年11月開始,購房者信心指數逐漸上揚;2019年2月購房者信心指數為107.6,環比上升5.0%;一二線城市短期內房價穩定,未來還會上漲的用戶占比67.7%。

    從不同城市級別的找房熱度來看,2019年1月,一二線城市,尤其是一線城市購房者找房熱度環比下降明顯,而三四線城市找房熱度持續上升,熱度漲幅高于一二線城市。春節假期結束后進入3月,一二線城市的找房熱度再次回暖。

    2019年一季度,一線及周邊城市的找房熱度同比上揚,環北京及環深圳城市群找房熱度同比漲幅超20%。以上海為例,其一手住宅銷售勢頭在3月份有所改善,二手房找房熱度領先于一線各城;強二線城市中,重慶、西安等西部城市的二手房找房熱度居于前列。

    58安居客房地產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者表示,從基本面來看,2019年并不具備大陽春的基礎,因為國家對2019年樓市調控的要求是保持“三穩”,所以樓市小幅的上下波動屬于正常的穩定范疇,但交易熱度大幅上升,尤其是房價快速上升一定會被控制。

    并且市場面也難實現大幅波動,一二線城市的樓市調控并未大放松,尤其是限購需求的不放松導致了需求難以在短期快速增加;三四線城市則面臨2019規劃棚改面積同比大幅縮水的現狀,也依然難以支撐樓市的大陽春。

    張波指出,行業面上,2019年不少品牌房企都調低了業績增速,甚至是調低了業績目標,同時拿地依然謹慎,融資難度依然較高,預計2019年商品房的成交金額將難以超過2018年。

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